第293章 員工震驚：不一樣的人才房政策

7月15號。

沐陽在辦公室看總部基地二期的建設規劃方案。

三千畝地，其中用於改善員工生活的土地面積有一千畝，這一千畝地是君方補償星海集團，低價賣給星海集團的，實際也有H城政府的意思，想把星海集團留在H城，更想讓星海集團加大投資。

星海集團是納稅大戶，去年實際納稅額約有十幾個小目標（去年，星海集團的企業所得稅是15％）。

從今年開始，開始執行三年免企業所得稅+三年半免企業所得稅政策。

企業稅收除去企業所得稅，還有其它稅種。

比如最大頭的增值稅，按照星海集團這麽高的利潤率，每一百億元營業額可能會有七八十億稅前利潤，那麽增值稅就有十個億左右，再減去出口退稅（星海集團出口占比不多），再算上其它稅種，實際納稅也要繳納七八個小目標。

也就是說，哪怕星海集團目前處於企業所得稅免稅期，按照今年上半年一百多億的營業額，實際納稅額可能要達到十億元。

正常來說，一家企業的實際納稅率約為年營收額的4％—7％左右（包括出口退稅及各種政策，合理避稅之後）

（實際數據查詢對比，比如江浙省百強企業2010年全年實現營業收入總額16260億元，實際納稅總額為684.54億元，4.21％！）

但是，企業行業不同，各種稅率都不一樣，所需繳納的稅還有可能有些差異，而且企業所得稅也不一樣，有的需要繳納，有的不需要，不能一概而論。

這個4.21％，只是一個參數值而已，估計透稅漏稅的不少，正常納稅肯定不止這麽低。

比如幾年後，喆利集團在2019年營業額為3285億元，僅次於阿裏的3768億元。

但是，喆利集團當年實際納稅額為396億元，為江南省納稅大戶，高於阿裏的206億元。

這兩家利潤不錯，有企業所得稅繳納，但有些企業利潤不好，企業所得稅少得可憐，如果虧本的話，甚至沒有。

星海集團的總部基地二期建設，有七百畝地用於建造員工住宅，一百畝用於建造幼兒院和小學，這八百畝地是住宅用地，而另外2200畝地是工業用地，還要劃出兩百畝地用來建造員工的休閑場所。

這兩百畝地用來建造員工休閑娛樂場所就有些擦邊球的意思。

工業用地可以蓋員工宿舍，但有一定的占比，而且不能蓋住宅樓進行銷售。

星海集團購買的工業用地價格不到三十萬元一畝。

住宅用地價格為市場價格的一半，均價為每畝350萬元。

星海集團所處位置比較偏，相同位置的小高層住宅樓毛坯房售價在每平方1.6萬元左右，樓面價每平方約為4500元—6000元，按照2.5的容積率，每畝土地費用750萬元到1000萬元。

如果是市區那種小高層住宅樓，目前每平方售價已經達到2.5萬元，按照當年土地拍賣，每畝土地費用約為1500萬元。

如今，星海集團能夠半價購買住宅用地，每畝400萬元，800畝即32億元，按照每套一百平方計算，可建一萬三千多套住宅。

按照政府的要求，這個住宅用地蓋的樓房只能低價賣給員工，不能外售。

每畝400萬元，按照2.5的小高層容積率，樓面價約為2670元/平方米，包括精裝修，綜合成本能低到每平方7000元（地下車庫建設和綠化成本都要均攤到每套房裏）。

按照沐陽的規劃，算上利息，賣給員工的價格大概是每平方7500元左右（不同樓層會有差異），相當於市場價的43％左右。

公司一半產權，員工一半產權，員工具有使用權。

如果員工想投資房地產，那只能購買市區的房子。

星海集團這個房子政策出來，肯定有員工考慮到產權問題，寧願花更多的錢買市區的房子。

這個政策有點像幾年後，各城市為了吸引人才搞出來的人才房，比如溫城的本科生七折買房、D類和E類人才六折買房。

但最終還是沒有多少人去買。

問題在哪？

第一還是限售和產權問題！

這些人才房雖然可以流入市場，但如果要出售，要十年後才可以解除限售！

而且，要先補償回政府才能出售。

比如當時核定價為一百萬元，七折買，那就得先補償30萬元給政府才行，才能拿到全部產權。

當然，如果漲價了，的確是能賺到了。

光“能流入市場”這個權限，相比星海集團的人才房政策的確是強不少。

星海集團的政策是如何的呢？

比如員工花了50萬元買了房子，會按照銀行基準利息4.9％補償進行回購。

如果住了十年，這個銀行利息就是24.5萬元。

也就是說，星海集團需要花50萬+24.5萬+裝修折扣進行回購，員工不虧。