宋朝為什麽要叫停“不動產登記”？

呂惠卿的“手實法”

北宋朝廷曾經在全國範圍內推行過一次“不動產登記”，時為宋神宗熙寧七年（1074）七月。此時新黨領導的變法已經呈露出危機，王安石在這一年的四月被罷去相位，離任之前他提請神宗皇帝任命變法派的呂惠卿為參知政事（相當於副宰相）。正是在呂惠卿的推動下，朝廷下詔啟動全民“不動產登記”——“手實法”。

按照呂惠卿的設計，這次“不動產登記”的程序如下：

首先，“預具式示民，令依式為狀”，即由政府統一印制好“不動產登記”的標準格式，貼出來公告於民，要求民眾按照格式自行填報自家的財產，包括名下房產的間數及性質（自住還是出租），田產的畝數及性質（自耕還是招佃），這些田宅折算成貨幣值多少貫。為方便折算，宋朝根據該地最近若幹年內的田宅交易價格取一個中位數，作為估價的標準。由於各戶財產由戶主自行填報，因此呂氏“手實法”又稱“自實法”。

為了照顧自耕農的利益，宋朝又規定，在評估各戶財產數目時，凡出租生利的田宅按足額計算，而自住房與自耕地的估值只計市場價的五分之一。打個比方，假設我和你在鄉下都有平房3間、田地50畝，我的田宅都是自用，你因為搬到了城裏，則將鄉下的田宅都租了出去；再假設按市場交易價中位數，每間房屋值50貫，每畝田值20貫，那麽在登記不動產時，你的財產將記為1150貫，我的財產則記為230貫——這個財產估價，將決定我和你要承擔的不同稅負。

然後，各戶將填寫完畢的財產清單上交到縣衙門，“縣受而籍之；以其價列定高下，分為五等”，縣衙門接收後統一登記造冊，並按照居民的財產多寡，將居民劃入不同戶等。通常鄉村戶分五等，一、二等戶為上戶，三等戶為中戶，四、五等戶為下戶。坊郭戶（城市戶）分十等，前五等為上戶，後五等為下戶。這不是歧視，而是分配稅額的依據。

然後，“參會通縣役錢本額而定所當輸，明書其數，眾示兩月，使悉知之”，即縣衙根據戶等劃定各戶的稅額，不同戶等所承擔的稅額是不同的，原則上，上戶承擔更多的稅額，下戶不用繳稅或者繳納較少的稅。各戶的稅額都標明其錢數，公示兩個月。

可以想象，出於逃稅的目的，肯定有一部分居民在登記不動產時會隱瞞財產。對此呂惠卿已考慮好對策：鼓勵民眾相互監督、檢舉，“非用器、田谷而輒隱落者許告，有實，三分以一充賞”。你若發現親鄰隱瞞不動產，家有五套房卻登記成三套房，那麽歡迎你到官府那裏舉報，一旦查實，官府即沒收隱匿的財產，並將三分之一獎勵給你。

“手實法”的不良效應

呂惠卿推動的這次全民“不動產登記”，是宋朝推行“免役法”的配置工程。中國在唐宋之際，賦役制度發生了一個歷史性的變遷——從人頭稅向財產稅轉化，從人身稅（役）向貨幣稅轉化。必須承認，這是歷史發展與文明演進的體現。宋朝的正稅，已經基本上跟人丁脫鉤，改為按財產多寡分配稅額；宋朝的役，也正在轉化為貨幣稅的形式，此即熙寧變法中的“免役法”：國家不再強制性征調人戶服差役，而是由人戶向官府納錢，官府再用這筆錢雇傭願意出力的人充役。

免役錢的分配，跟居民財產掛鉤。按“免役法”的設計，鄉村戶的一、二、三、四等戶與坊郭戶的前五等戶，將按其戶等承擔不同份額的免役錢；鄉村五等戶與城市六等戶以下免予納錢。因此，啟動全國性的“不動產登記”便顯得極為必要，事關“免役法”能否公平地推行下去。

但是，呂惠卿的“手實法”甫一出台，便引發強大爭議。變法派當然舉手擁護，如王安石的支持者蒲宗孟就對“手實法”大加贊美：“近制，民以手實上其家之物產，而官為注籍，以正百年無用不明之版圖，而均齊其力役，此天下之良法也。”但保守法以及另外一些變法派官員則極力批評“手實法”，知密州的蘇軾甚至抵制“手實法”在密州的推行。

在反對者看來，“手實法”最大的問題就出在“許人糾告”的環節上。諫官範百祿質疑說，“造簿手實，告匿有賞，為是法者，欲民之均，推而行之，恐不如法意，至於騷動。人戶雖有手實之文而未嘗行，蓋謂使人自占，必不盡數供通；而明許告言，則家家有告訐，人人有仇怨，禮義廉恥，何可得哉？”

蘇軾給宰相韓絳寫了一封信，直陳“手實法”不可推行：“今又行手實之法，雖其條目委曲不一，然大抵恃告訐耳。昔之為天下者，惡告訐之亂俗也。……夫告訐之人，未有非兇奸無良者，異時州縣所共疾惡，多方去之，然後良民乃得而安。今乃以厚賞招而用之，豈吾君敦化、相公行道之本意歟？”