宋朝為什麽要叫停“不動產登記”？（第2/3頁）

變法派幹將之一、禦史中丞鄧綰也上書反對“手實法”，稱呂惠卿這麽蠻幹，“徒使囂訟者趨賞報怨而公相告訐，畏怯者守死忍餓而不敢為生，其為法未善可知矣”。

總之，這些宋朝士大夫認為，一項立法若具有激發人性之惡的負面效應，則是惡法無疑。“手實法”盡管可以糾正民眾隱匿財產之弊，但鼓勵告密，必會敗壞人心，破壞公序良俗，即使國家能多收些稅金，也是得不償失。而事實證明，他們的擔憂並非沒有道理，在推行“手實法”的地方，果然出現官吏擾民、奸人告訐之風。

但是，如果宋朝廷不“許人糾告”，則又無法及時發現民眾隱瞞財產的行為，進而只能眼睜睜看著一部分居民逃稅漏稅。在當時來說，這是技術上的兩難，就看政府如何取舍了，是以多征收若幹稅為重，還是以維護社會良俗為重。

宋神宗最終選擇了後者——在朝野上下強烈反對“手實法”的輿論中，熙寧八年（1075年）十月，神宗皇帝罷去呂惠卿參知政事之職，並下詔：“聞東南推行手實簿法，公私煩擾，其速令權罷。”呂惠卿推動的全民“不動產登記”制，大約只維持了一年時間，便被朝廷叫停。這也意味著宋朝廷寧願容忍治下的民眾隱匿財產、逃避賦稅。

另一項“不動產登記”

呂惠卿的“手實法”是一項積極的“不動產登記”制：要求全國每一戶都必須向官府申報財產，登記造冊。如前所述，這一“不動產登記”制最後被叫停了。不過宋朝還有另外一項相對消極的“不動產登記”制，卻一直堅持了下來，那就是田宅產權流轉過程中的登記制。

宋代是一個允許土地與房屋產權自由交易的時代，田宅的換手率非常頻繁，以至有“貧富無定勢，田宅無定主”之說。而交易時所訂立的契書，便是田宅產權的憑證，也是具有法律效力的文書，一旦發生產權糾紛，鬧上法庭，法官通常都是按照契書作出仲裁，“交易有爭，官府定奪，止憑契約”。

宋初，田宅契書並無標準化的格式，全由交易雙方隨意書寫，因此，難免出現大量不規範、不明晰的田契、房契，頻頻引發產權糾紛。針對這一情況，太平興國七年（982），開封府的司錄參軍事（法官）趙孚向朝廷提了一個建議：“莊宅多有爭訴，皆由衷私妄寫文契，說界至則全無丈尺，昧鄰裏則不使聞知，欺罔肆行，獄訟增益。請下兩京及諸道州府商稅院，集莊宅行人觽定割移、典賣文契各一本，立為榜樣，違者論如法。”即建議官府知會各地的房地產交易中介（莊宅行人），訂立田宅交易的格式合同，作為標準的交易契約文本。宋太宗采納了趙孚的建議，在田宅交易中推行標準化合同。

但是，田宅交易普遍采用標準化合同之後，還是會出現產權爭議與法律糾紛，因為當時的標準化合同為一式兩份，年深日久，有些人難免會不慎遺失了契書，又有些貪婪的人會故意隱沒契約，或者幹脆偽造契約，妄告他人侵占田宅。於是在宋真宗乾興元年（1022年），開封府又向朝廷提建議：“今請曉示人戶，應典賣倚當莊宅田土，並立合同契四本：一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣。”朝廷批準了開封府的提議。自此，宋朝的田宅交易契約必須一式四份，交易雙方各執一份，另一份留在商稅院，作為繳納田宅交易稅的憑證，還有一份上交縣府，由縣府登記造冊存档。

這份由縣政府造冊存档的田宅交易契書，叫作“砧基簿”，相當於不動產登記档案。今後交易雙方若發生產權糾紛，法庭只要調來“砧基簿”，便可判斷爭議產權的歸屬。契書很容易偽造，“砧基簿”保存在政府的档案室中，要造假就非常困難——除非你將政府買通，配合你造假。並不是說這完全不可能，但偽造的成本無疑非常大，大到沒必要造假。

宋朝之所以堅持在田宅交易中推廣“砧基簿”，固然有保障征收到交易稅的考慮——按宋朝法制，所有的田宅交易都必須完稅，稅率為“每千輸四十”，即4%；完稅之後，由官方在契書上加蓋紅印，稱為“赤契”。只有赤契才具有法律效力，民間為避稅而私自訂立的田宅交易契約，叫作“白契”，白契是不受法律保護的。顯然，只有完稅後的赤契，才能夠錄入“砧基簿”。不過，我們也得承認，宋朝推行“砧基簿”的主要目的，還是為了保護基於合法交易的田宅產權，防止不法之徒偽造契書侵占他人田宅。

相比之呂惠卿的“手實法”，“砧基簿”顯然比較消極，很大程度上只能依賴民間田宅交易者的自願——也就是說，如果交易者出於避稅考慮，寧願簽訂白契，政府一般是沒有辦法的。盡管官府也在想辦法打擊白契，但只要交易者不企圖在出現產權糾紛時尋求法律仲裁，官府便無法確知他們的交易是違規的。今天的“小產權房”之所以能夠進行私下的交易，個中道理也一樣。